17.12.2018

Bei EAD weihnachtet es schon.

Wir sagen DANKE!


19.11.2018

Neu: Rauchwarnmelder per Funk auslesen: Ferninspektion DIN 14676-1

Rauchwarnmelder per Funk auslesen: Ferninspektion Rauchwarnmelder sollten heute zum Standard in...


19.11.2018

EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED): Bald mehr Transparenz für Verbraucher

Seit dem 19.06.2018 steht das Ergebnis der Trilogverhandlungen fest, bei dem sich das Europäische...


19.11.2018

Heizkostenabrechnungs-Qualität: EAD setzt Qualifizierungsoffensive fort.

Nach einem langen und heißen Sommer 2018 hat die Heizperiode mittlerweile wieder begonnen, und die...


19.11.2018

Aktuelle Urteile

1. Mietausfallversicherung: Betriebskosten: Auch Mietausfallsicherheit für Vermieter müssen Mieter...


Heizkostenabrechnung

Auf welcher rechtlichen Grundlage wurde die Abrechnung erstellt?

Wir erstellen die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage der Heizkostenverordnung (HKVO).

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In welchen Monaten muss geheizt werden?

Wenn es einzelnen Bewohnern zu kalt ist, wird gerne über die Heizpflicht gestritten. Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in Betrieb halten. Gibt es keine mietvertragliche Vereinbarung, werden als Heizperiode die sieben Monate vom 1. Oktober bis

30. April angenommen. Die meisten Gerichte vertreten die Meinung, dass der Mieter tagsüber eine Raumtemperatur von mindestens 20 °C - auch im Sommer - erwarten darf.

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Ist der Verbrauch von höher gelegenen und außenliegenden Wohnlagen höher?

Wohnungen im Dachgeschoss und Wohnungen mit überdurchschnittlich vielen Außenwänden haben zwangsläufig einen höheren Wärmeverbrauch, als Wohnungen in Mittellage. Dieser wärmetechnische Nachteil wird durch eine Abrechnung nach Verbrauch deutlich. Durch die Abrechnung mit Grundkosten (= Abrechnung nach Quadratmetern) wird dieser Nachteil zwar gemildert, völlig zu eliminieren ist er aber nicht. Es ist nicht zulässig, benachteiligte Wohnlagen durch Gutschriften im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu entlasten.

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Ist eine Kaltwasserabrechnung vorgeschrieben?

Seit Mitte der 90er Jahre schreibt die Länderbauordnung eine solche Abrechnung vor. Für ältere Gebäude gibt es in einigen Bundesländern eine Verpflichtung - aber nicht in allen. Dennoch ist die Wasserabrechnung inzwischen ein Standard und ermöglicht eine gerechte Kostenverteilung.

Können die Heizkosten gleich nach der Ablesung genannt werden?

Bei Heizkostenverteilern ist es technisch bedingt nicht möglich, schon während der Ablesung zu sagen, welche Heizkosten entstanden sind. Der Preis einer Verbrauchseinheit ist nicht jedes Jahr gleich, sondern von Energiepreisen und Witterungsbedingungen abhängig. Zudem kann besonders bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip die Gesamtanzahl der Verbrauchseinheiten von Jahr zu Jahr schwanken. Erst nach Auswertung aller Ableseergebnisse eines Gebäudes steht der Kostenanteil einer Wohnung fest.

Sind Vorauszahlungen gesetzlich vorgeschrieben?

Der Betreiber einer Heizanlage wird im Regelfall und bei mietvertraglicher Vereinbarung von den angeschlossenen Verbrauchern monatliche Abschlagszahlungen verlangen, um damit die laufenden Energiebezugs- und Betriebskosten zu finanzieren. Mit der endgültigen Heizkostenabrechnung nach Verbrauch werden die geleisteten Vorauszahlungen dann verrechnet, woraus sich entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergibt. Es gibt keine gesetzliche Regelung zu Vorauszahlungen.

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Warum können die Verbrauchswerte von Jahr zu Jahr schwanken?

Der Brennstoffverbrauch hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab: zum Beispiel der Außentemperatur und der Länge der Heizperiode. Dadurch kann es selbst bei gleichem Brennstoffverbrauch in verschiedenen Heizperioden zu unterschiedlichen Verbrauchsanzeigen kommen. Da sämtliche Ablesewerte eines Hauses zusammengezählt und den gesamten Heizkosten gegenübergestellt werden, bleibt die Verteilung trotzdem gerecht.

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Warum müssen für leer stehende Wohnungen Heizkosten bezahlt werden?

Für leer stehende Wohnungen werden zumindest Grundkosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet. Bis zu 50 % der Wärmekosten eines Gebäudes haben nichts mit dem individuellen Verbrauch zu tun und werden deshalb nach Wohn- oder Nutzfläche auf alle Teilnehmer der Heizanlage verteilt. Auch leer stehende Wohnungen haben deshalb Kosten zu tragen. Oftmals werden Wohnungen während des Leerstands auch renoviert und wenigstens zur Frostschutzsicherung beheizt, was die Abrechnung von Verbrauchskosten ebenfalls rechtfertigt.

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Was beinhalten die Grundkosten der Heizkostenabrechnung?

Zwischen 30 % und 50 % der Heiz- und Warmwasserkosten eines Gebäudes werden nach einem festen Schlüssel auf die Nutzer verteilt, dies ist in der HKVO so vorgeschrieben. Grundkosten dienen zur Deckung von Wärmeverlusten der Verteilleitungen, der Bereitstellung von Wärme sowie der Fixkosten der Heizanlage, die auch ohne individuelle Wärme- oder Warmwasserabnahme entstehen. Mit Grundkosten wird auch ein gewisser Ausgleich für wärmetechnisch benachteiligte Wohnlagen geschaffen, der beispielsweise bei Dachwohnungen mit erhöhtem Heizbedarf besteht. Auch für leer stehende Wohnungen sind deshalb mindestens Grundkosten abzurechnen. Als Grundkostenanteile werden typischerweise die Wohn- oder Nutzfläche in Quadratmetern verwendet. Zulässig und zweckmäßig sind auch Kubikmeter Rauminhalte, wenn es im Gebäude unterschiedliche Raumhöhen gibt.

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Was geschieht bei einem Mieterwechsel?

Wenn ein Mieter unter dem Jahr auszieht, führt die Hausverwaltung bzw. der Vermieter oder Eigentümer zum Auszugsdatum eine Zwischenablesung durch. Die von dem Ableser ermittelten Zwischenablesewerte werden geprüft und gespeichert. Wir berücksichtigen die Werte am Ende der Abrechnungsperiode bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung. Der ausziehende und der einziehende Nutzer erhalten so eine separate Abrechnung entsprechend ihres Verbrauchs.

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Was ist in den Verbrauchskosten enthalten?

Der mit Mess- oder Erfassungsgeräten ermittelte und abgerechnete Verbrauch in einer Abrechnung wird Verbrauchskosten genannt. Diesen Anteil kann der Nutzer durch sein eigenes Verhalten erheblich beeinflussen. Im Gegensatz dazu werden mit Grundkosten die nicht durch eigenen Verbrauch beeinflussbaren Fixkosten der Heizanlage umgelegt.

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Was passiert nach der Ablesung?

Nach dem Ablesen prüfen und speichern wir die Angaben zu den angefallenen Kosten. Zu den umlagefähigen Kosten zählen nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungs- einschließlich der Abgasanlage. Zusätzlich können Betriebskosten wie z.B. Kosten für die Wasserversorgung und Hausnebenkosten berücksichtigt werden. Sind alle notwendigen Daten vorhanden, erstellen wir die Heizkostenabrechnung für die einzelnen Wohnungen. Der Hausverwalter bzw. Eigentümer erhält eine Gesamtabrechnung und für die Weitergabe an den Mieter je eine Einzelabrechnung.

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Was sind Gradtagzahlen?

Bei Nutzerwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode werden für die Aufteilung der Grundkosten für Heizung sogenannte Gradtagzahlen nach VDI 2067 bzw. DIN 4713 verwendet. Liegt keine Zwischenablesung vor, werden auch Verbrauchskosten für Heizung nach Gradtagzahlen aufgeteilt. Gradtagzahlen sind das Maß für den jährlichen Wärmebedarf und sie gewichten die Monate nach ihrer Heizintensität. So hat beispielsweise der Januar einen Anteil von 17 % des Jahresheizbedarfs, der Mai dagegen nur 4 %. Eine zeitanteilige Trennung nach Kalendertagen ist für Heizkosten nicht zu empfehlen, weil im Winter mehr geheizt wird als im Sommer.

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Was, wenn in einer Wohnung nicht abgelesen werden konnte oder wurde?

Fällt ein Gerät aus oder haben wir beispielsweise keinen Zugang zur Wohnung, wird der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch gemäß § 9a der Heizkostenverordnung vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder im jeweiligen Abrechnungszeitraum ermittelt. Den so erfassten anteiligen Verbrauch legen wir bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde.

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Welche Kosten sind umlagefähig?

Welche Kostenarten in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung umlagefähig sind, regelt die Heizkostenverordnung in § 7 für Heizung und in § 8 für Warmwasser. Grundsätzlich sind das die aufgewendeten Energie- bzw. Brennstoffkosten, aber auch regelmäßig entstehende Nebenkosten, die beim Betrieb der Heizanlage entstehen. Typisch dafür sind Kosten des Betriebsstromes, Wartungskosten, Kosten der Immissionsmessung, Mietkosten für Erfassungsgeräte und Abrechnungskosten.

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Welchen Zweck hat die Abrechnung nach Verbrauch?

Die verbrauchsabhängige Abrechnung trägt ganz erheblich zum bewussten Energie- und Wasserverbrauch und damit zum Klimaschutz bei. Untersuchungen zeigen, dass alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten, Einsparungen zwischen 20 % und 25% möglich sind. Nur wenn der Verbrauch gemessen wird, gehen wir sparsam mit den Ressourcen um. Pauschale Verteilungen fördern dagegen Verschwendung. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist eine der günstigsten Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis und in der Heizkostenverordnung verbindlich vorgeschrieben.

Wie kann ich die Abrechnung überprüfen?

Auf Wunsch können Sie die Rechnungen für die umgelegten Kosten bei Ihrem Hausverwalter oder Vermieter einsehen.

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Wie kann man Heizkosten sparen?

Räume nicht überheizen. Eine Senkung der Raumtemperatur um ein Grad Celsius spart rund sechs Prozent Heizkosten. Zum Lüften sollten gegenüberliegende Fenster mehrmals täglich kurzzeitig voll geöffnet werden. Dauerhaft gekippte Fenster kühlen die Räume nur aus und sind besonders energieverschwendend, weil klassische Thermostatventile bei Kaltlufteinfall aufgrund der Frostschutzsicherung das Ventil öffnen und nicht schließen. Abends die Thermostatventile niedriger einstellen. Eine Vollbeheizung ist nur in Nutzungszeiten sinnvoll. Elektronische Thermostatventile übernehmen  die Temperatursenkung bei entsprechender Einstellung automatisch. Werden abends die Rollläden geschlossen, erhöht sich die Dämmwirkung des Fensters und Heizkosten werden gespart. Lange Vorhänge oder Möbel vor den Heizkörpern führen zu einem Wärmestau. Die Wärmeabgabe in den Raum reduziert sich. Die gestaute Wärme kann unter bestimmten Umständen auch zu einer erhöhten Verbrauchsanzeige führen. Heizkörper sollten deshalb im Winter immer freigehalten werden. Bei längerer Abwesenheit, z.B. im Urlaub, sollten Räume nicht gänzlich auskühlen. Mögliche Frostschäden und mehr Energieverbrauch zur Aufheizung sind die Folge.

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Wie lang ist ein Abrechnungszeitraum?

Der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel zwölf Monate. Ob er im Sommer oder im Winter beginnt und endet, wird vom Gebäudeeigentümer festgelegt. Der Abrechnungszeitraum kann aus organisatorischen Gründen um einige Tage vom Ablesezeitraum der Messgeräte abweichen. Das Mietrecht verlangt einen höchstens 12-monatigen Abrechnungszeitraum. Bei elektronischen Geräten, die den Stichtag speichern, wird der Verbrauchswert zum festgelegten Stichtag festgehalten.

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Wie lange dauert das Erstellen der Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung?

Im Normalfall können wir Ihnen die Daten und Abrechnung innerhalb kürzester Zeit zur Verfügung stellen. Wenn es allerdings Rückfragen seitens der Niederlassung gibt oder zusätzliche Unterlagen benötigt werden, kann es in Ausnahmefällen etwas länger dauern.

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Wie und in welchen Fällen wird ein Verbrauch geschätzt?

Nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist der Verbrauch zu schätzen, wenn eine Ablesung nicht möglich war oder wenn Messgeräte defekt waren. Nach zwei vergeblichen Ableseversuchen ist eine Einschätzung des Verbrauchs zulässig, die entweder nach vergleichbaren Räumen oder dem prozentualen Vorjahresanteil erfolgt. Besteht darüber hinaus bei Verdunstungsheizkostenverteilern keine Möglichkeit, vor Beginn der nächsten Abrechnungsperiode neue Ampullen einzusetzen, muss auch in der Folgeabrechnung geschätzt werden.

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Wo gibt es Regeln für die verbrauchsabhängige Abrechnung?

Seit 1981 gibt es  die Verordnung über die verbrauchsabhängige Heiz- und Wasserkostenabrechnung. Nach jeder Energiekrise novelliert, gilt sie in der derzeitigen Version seit 2008 als rechtliche Grundlage und Regelwerk. In der Heizkostenverordnung ist geregelt, dass in zentral beheizten Mehrfamilienhäusern eine Abrechnung nach Verbrauch zu erfolgen hat und wie abzurechnen ist.